Организованные загородные поселки. Предложение.
Кардинальный изменений в структуре предложения на рынке жилой загородной недвижимости в 3 квартале 2011 г. не произошло: выход новых поселков продолжался довольно активно, при этом доминировали в предложении по-прежнему участки без обязательного подряда на строительство (около 80% во всех новых проектах).
Всего за истекший период на рынок вышло 16 новых поселков, большая часть из которых расположена в диапазоне 15-30 км от МКАД (35%). Также существенная доля нового предложения расположена на удалении 51-80 км - здесь предлагаются большинство проектов эконом класса с участками без подряда.
Традиционным лидером по выходу нового предложения остается Новорижское ш. (33% от всех новых проектов), на втором месте в 3 квартале 2011 г. - Дмитровское ш. (17%).
Среди вновь вышедших на рынок в 3 квартале 2011 г. проектов можно отметить несколько высокобюджетных поселков, предлагающих на продажу готовые коттеджи: поселки «Иволги» и Rubin-Estate на Новорижском ш.; третья очередь поселка «Европа» на Ильинском ш., поселок «АкваВилла» на Дмитровском ш.
Динамика выхода на рынок новых поселков, январь 2010 г. - 100%
Источник: данные компании Blackwood
Структура первичного предложения организованных загородных поселков по основным направлениям в зависимости от удаленности от МКАД, 3 квартал 2011 г., %
Источник: данные компании Blackwood
Организованные загородные поселки. Цены.
Ценовая ситуация на первичном рынке жилой загородной жилой недвижимости в 3 квартале 2011 г. оставалась стабильной. Незначительные колебания цен предложения фиксировались во всех сегментах, однако происходили они только за счет увеличения стадии готовности проектов. В летние месяцы традиционно наблюдалось некоторое снижение цен предложения во многих поселках в форме различных акций, скидок и специальных программ, ближе к осени ряд застройщиков объявлял о грядущем повышении цен на 5-15% в расчете на рост покупательской активности.
При этом общий уровень цен предложения во всех сегментах остается неизменным. Цены предложения во вновь выходящих проектах остаются в среднерыночных диапазонах, а общая ситуация на рынке характеризуется как стагнация.
На конец 3 квартале 2011 г. средние цены предложения домовладений в расчете на 1 кв. м в зависимости от класса следующие: элитный - 5 000$/кв. м; бизнес - 3 300 $/кв. м, эконом - 1 450 $/кв. м.
Динамика стоимости загородного жилья, 1 кв. 2007 г. - 3 кв. 2011 г., $/ кв. м
Источник: данные компании Blackwood
Организованные загородные поселки. Спрос.
Традиционными лидерами спроса на высокобюджетное загородное жилье остаются Новорижское и Рублево-Успенское направления: за 3 квартал 2011 г. на них прошлось 27% и 26% всех запросов соответственно. В отношении удаленности поселков основные предпочтения потенциальных покупателей приходились на диапазон 21-30 км от МКАД (50%). Что касается площадей высокобюджетных домовладений, то наиболее востребованными в 3 квартале 2011 г. были придомовые земельные участки площадью от 15 до 20 соток (40% запросов) и коттеджи площадью 401 -500 и 301-400 кв. м (36% и 23% запросов соответственно). В структуре спроса по общему бюджету покупки доминируют запросы со средним бюджетом до $1 млн. (27% запросов), по 19% и 18% пришлось на диапазоны $1-1,5 млн. и $2-3 млн. соответственно.
Рейтинг основных направлений по уровню спроса на загородное высокобюджетное жилье, % от общего числа запросов, 3 квартал 2011 г.
Источник: запросы, поступившие в компанию Blackwood в 3 квартале 2011 г
Основные тенденции и прогнозы
Общая ситуация на рынке загородной жилой недвижимости остается стабильной, при этом очевидных предпосылок к серьезному росту спроса и активизации застройщиков все еще нет. Традиционное оживление покупательской активности, приходящееся на конец лета - начало осени, в этом году оказалось не таким существенным по причине негативного фона в мировой экономике и валютных колебаний: ряд покупателей заняли выжидательную позицию, сформировав определенный объем отложенного спроса и, возможно, вернутся на рынок в ноябре.
В целом рынок загородной недвижимости по-прежнему находится под негативным влиянием кризиса и восстанавливается медленнее других сегментов. Несмотря на появление более качественных проектов, предлагающих на продажу готовые коттеджи и участки с подрядом, УБП в общем объеме нового предложения продолжают доминировать.
При этом серьезно изменившиеся предпочтения покупателей в отношении как общего бюджета покупки, так и основных характеристик домовладений и самих поселков стимулируют рост спроса на участки без подряда не только в эконом сегменте, но и в более высоком классе: большинство заявок сегодня приходится на готовые дома и участки без подряда в обжитых либо в окружении жилых поселков.
Таким образом, в настоящее время происходит формирование отложенного спроса на качественные объекты загородной жилой недвижимости, отвечающие изменившимся требованиям потенциальных покупателей.